Je huis verkopen: wat de notaris voor jou als verkoper doet

Wie een huis koopt, heeft veel met de notaris te maken. Wie verkoopt, denkt vaak dat de notaris er alleen voor de koper is. Dat klopt half: de koper kiest en betaalt hem meestal, maar de notaris is onpartijdig en regelt ook voor jou een hele reeks dingen — met als belangrijkste je hypotheek en het geld.

Wie welke kosten draagt, staat in welke notariskosten komen voor rekening van de verkoper? Dit artikel gaat over de stappen.

Van koopakte tot overdracht

• De koopakte. Meestal stelt de makelaar die op, soms de notaris; zie koopovereenkomst door de notaris. Daarin staan de prijs, de datum van overdracht, de ontbindende voorwaarden en de waarborgsom of bankgarantie.
• De bedenktijd. Een koper die er zelf gaat wonen, mag de koop tot drie dagen na ontvangst van de getekende koopakte zonder opgaaf van reden ontbinden. Pas daarna ligt de koop vast, onder de voorwaarden die erin staan — zie ontbinden binnen de bedenktijd.
• De inschrijving. De notaris laat de koopakte vaak inschrijven in de openbare registers. Dat beschermt de koper tegen een tweede verkoop of een beslag in de tussentijd.
• De voorbereiding van de levering, en daarna de overdracht zelf. Wat er tussen tekenen en overdracht gebeurt, staat in koopovereenkomst getekend: hoe nu verder?

Wat de notaris nakijkt, en wat je moet melden

De notaris doet recherche in het Kadaster: of je eigenaar bent, welke hypotheken en beslagen er op de woning rusten, welke erfdienstbaarheden en bijzondere bepalingen er gelden. Komt daar iets uit wat niet in de koopakte staat, dan moet dat worden opgelost voordat de levering kan plaatsvinden.

Wat de notaris niet ziet, zijn de gebreken van het huis zelf. Daarvoor heb je een mededelingsplicht: wat je weet en wat voor een koper belangrijk is, moet je vertellen. De vragenlijst van de makelaar is daarvoor de plek, en die gaat mee met de koopakte.

Je hypotheek: aflossen en doorhalen

De koper krijgt de woning vrij van hypotheek. De notaris vraagt bij je bank een aflossingsnota op, lost je hypotheek af uit de koopsom en laat het hypotheekrecht doorhalen in het Kadaster met een royementsakte. Hoe dat werkt en wat het kost, staat in wat is een royementsakte? en wat kost een doorhaling van een hypotheek?

• Boeterente. Los je een deel met een vaste rente vervroegd af, dan kan de bank een vergoeding vragen. Vraag dat vooraf na; het staat op de aflossingsnota.
• Restschuld. Is de verkoopprijs lager dan de hypotheek, dan werkt de bank pas mee aan de doorhaling als het tekort is geregeld. Doe dat ruim voor de overdracht, anders loopt de levering vast.
• Een nieuwe woning. Koop je tegelijk een ander huis, dan bepaalt de volgorde van de twee overdrachten of je een overbruggingslening nodig hebt. Bespreek dat met je hypotheekadviseur, en ook wat de overwaarde betekent voor de renteaftrek op je nieuwe hypotheek.

De nota van afrekening voor de verkoper

Een paar dagen voor de overdracht krijg je een eigen nota van afrekening. Daarop staan de koopsom, de aflossing van de hypotheek met eventuele boeterente, de kosten van de doorhaling, de verrekening van zakelijke lasten als dat in de koopakte is afgesproken en, als je daar opdracht voor geeft, de rekening van je makelaar. Onderaan staat wat er naar je rekening gaat.

Hoe zo’n nota er regel voor regel uitziet, laat de rekenhulp huis verkopen zien.

Op de dag van de overdracht

De leveringsakte wordt getekend door de koper en door jou, of door een medewerker van het kantoor aan wie je vooraf een volmacht hebt gegeven. De koper heeft het geld voor de overdracht op de derdengeldenrekening van de notaris gestort. Na de ondertekening gaat de akte naar het Kadaster.

Daarna kijkt de notaris nog een keer in de registers of er sinds de vorige controle niets is veranderd. Pas dan lost hij je hypotheek af en betaalt hij je het restant uit. Hoe lang dat duurt, verschilt per kantoor; vraag het vooraf. De sleutels geeft je af zoals afgesproken, meestal direct na de ondertekening. Eerder de sleutels afgeven heeft risico’s — zie de sleutelverklaring.

Bijzondere situaties

• Je bent getrouwd en de woning staat alleen op je naam. Voor de verkoop van de woning waarin jullie samen wonen, heb je toch de toestemming van je echtgenoot nodig. De notaris vraagt die.
• Je verkoopt namens een erfenis. Dan tekenen alle erfgenamen, of een executeur die daartoe bevoegd is, en vraagt de notaris een verklaring van erfrecht.
• Je verkoopt aan je kind of binnen de familie. Een prijs onder de marktwaarde is dan deels een schenking. Zie je woning overdragen aan je kind.
• Een appartement. De koper wil weten hoe het met de vereniging van eigenaren staat: het reservefonds, de bijdrage en geplande werkzaamheden. Leg die stukken vroeg klaar.

Wat je klaarlegt

• Je identiteitsbewijs en de gegevens van je hypotheek: bank en leningnummers.
• Het rekeningnummer waarop de opbrengst moet komen.
• Bij een appartement de stukken van de vereniging van eigenaren.
• Als de woning ook van je partner of van een erfenis is: de gegevens van alle eigenaren of erfgenamen.
• Koop je zelf een nieuw huis? Dan kies je daar wel zelf de notaris: bekijk de dienstpagina huis kopen of vraag gratis offertes aan. Hoe die koop verloopt, staat in notaris bij aankoop woning.

Dit artikel is algemene informatie en geen advies over je eigen verkoop. De afspraken in je koopakte gaan voor; laat een makelaar of de notaris meekijken als er iets bijzonders speelt.