Kosten koper: welke notariskosten komen tóch voor rekening van de verkoper?

Verkoopt u uw woning kosten koper, dan lijkt de zaak simpel: de koper betaalt de notaris. Toch stonden er op de conceptnota van afrekening van een verkoopster in Amsterdam drie posten die zij niet verwachtte: € 60 aan Wwft-kosten, € 75 kantoorkosten en € 20 overboekingskosten. Zij vond dat onterecht — volgens haar zoon leek het zelfs op fraude — en diende een klacht in bij de tuchtrechter.

Op 26 mei 2026 verklaarde de Kamer voor het notariaat in Amsterdam die klacht ongegrond (ECLI:NL:TNORAMS:2026:5, gepubliceerd op 4 augustus 2026). De uitspraak is interessant, omdat ze precies uitlegt welke notariskosten ook bij een k.k.-transactie voor rekening van de verkoper mogen komen, en waarom.

Wat betekent ‘kosten koper’ eigenlijk?

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten betaalt die bij de overdracht horen: de overdrachtsbelasting, het honorarium van de notaris voor de leveringsakte en de inschrijving daarvan bij het Kadaster. Omdat de koper die rekening betaalt, kiest de koper meestal ook de notaris.

Wat kosten koper niet betekent, is dat de verkoper helemaal geen rekening van het notariskantoor krijgt. Een verkoper betaalt vrijwel altijd zelf de doorhaling van een oude hypotheekinschrijving (royement) en de kosten van de eigen makelaar. En daar komt volgens deze uitspraak nog een categorie bij: kosten die aan de persoon van de verkoper zijn verbonden.

De zaak in het kort

Op 17 september 2025 verkocht de verkoopster haar appartement kosten koper. De koper schakelde een notaris in voor de koopovereenkomst en de levering. Twee dagen later vroeg het kantoor de verkoopster om een kopie van haar identiteitsbewijs en een PEP-verklaring, met uitleg dat dit hoort bij het cliëntenonderzoek op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft).

Op 15 oktober 2025 — vijf dagen voor de levering — kreeg zij de conceptnota van afrekening. Daarop stonden drie posten: Wwft-werkzaamheden (€ 60), kantoorkosten (€ 75) en overboekingskosten (€ 20). Haar zoon, die het contact met het kantoor onderhield, mailde dat ze daar niet mee akkoord gingen. Het kantoor schrapte nog diezelfde dag eerst de kantoorkosten en daarna ook de twee andere posten. De verkoopster stemde in met de laatste nota, en het appartement werd op 20 oktober geleverd.

Er ging dus uiteindelijk geen euro van deze drie posten naar de verkoopster. Toch klaagden zij en haar zoon: de posten hadden er volgens hen nooit op mogen staan.

Het oordeel: drie posten, drie redenen

De kamer stelde eerst vast dat het directe belang van de verkoopster was verdwenen, omdat de posten van de definitieve nota waren gehaald. Belangrijk detail: de notaris had ze uit coulance geschrapt en daarmee niet toegegeven dat ze er ten onrechte stonden. Vervolgens beoordeelde de kamer alsnog of de kosten terecht waren opgevoerd — en dat waren ze:

De kern in één zin: ook bij een k.k.-transactie kunnen er kosten zijn die voor rekening van de verkoper komen, namelijk de kosten die aan de persoon van de verkoper vastzitten. Dat de koopakte niet met zoveel woorden zei dat deze posten voor de verkoper waren, maakte dat niet anders — de koopakte bepaalde juist dat onderzoekskosten voor rekening komen van de partij die het onderzoek betreft.

De kamer noemde nog iets wat in het voordeel van de notaris werkte: de conceptnota was op tijd verstuurd. Daardoor had de verkoopster ruimte om vragen te stellen en voorstellen te doen — wat er uiteindelijk toe leidde dat de posten verdwenen.

Waarom de zoon niet mocht klagen

Een tweede les zit in de ontvankelijkheid. Volgens artikel 99 lid 1 van de Wet op het notarisambt kan iedereen met ‘enig redelijk belang’ klagen — dat is bewust ruim. Maar de zoon was geen partij bij de koop of de levering en had zelf niets betaald of ontvangen; hij onderhield alleen namens zijn moeder de contacten. Een nauwe band met de betrokkene is dan niet genoeg: de zoon werd niet-ontvankelijk verklaard, de moeder wel ontvankelijk.

Praktisch: regelt een familielid de communicatie met het notariskantoor, dan hoort een eventuele klacht toch te worden ingediend door degene die partij was bij de akte en de nota betaalde.

Wat u hier als verkoper mee kunt

1. Vraag de conceptnota vroeg op. Wacht niet tot de week van de levering. Hoe eerder u hem heeft, hoe meer ruimte er is om vragen te stellen — en die ruimte woog in deze zaak zichtbaar mee.
2. Lees de algemene voorwaarden achter de koopakte. Daar staat of het kantoor kantoorkosten en verschotten apart in rekening brengt. In deze zaak was juist dat artikel de grondslag.
3. Vraag per post waarvoor hij is. De vuistregel uit deze uitspraak: gaat het om werk aan uw persoon (identiteitscontrole, sanctielijst, geld naar uw rekening), dan is de kans groot dat het uw kosten zijn.
4. Vragen kost niets. Het kantoor schrapte hier alle drie de posten na één mail, terwijl het dat volgens de tuchtrechter niet hoefde.
5. Verwar tuchtrecht niet met de rekening. De tuchtrechter beoordeelt het handelen van de notaris; over de hoogte van een nota gaat uiteindelijk de civiele rechter.

En als u koopt?

Bij kosten koper kiest u de notaris, en dat is precies waar u iets te vergelijken heeft. Vraag een gespecificeerde offerte: honorarium, kadasterkosten, recherchekosten, kantoorkosten en btw apart. Zo ziet u in één oogopslag of een laag tarief ook echt laag blijft. Op onze voorbereidingslijst voor de leveringsakte staat wat u meeneemt en wat u vooraf uitzoekt.

Wat deze uitspraak niet zegt

• Niet dat elk kantoor deze posten zomaar bij een verkoper mag neerleggen. De kamer keek naar de aard van de kosten én naar de algemene voorwaarden van dit kantoor.
• Niet dat € 60, € 75 en € 20 redelijke bedragen zijn. Over de hoogte deed de kamer geen uitspraak.
• Niet dat de zaak definitief is. Een beslissing van de kamer is eerste aanleg; partijen kunnen binnen dertig dagen na verzending in hoger beroep bij het gerechtshof Amsterdam.

Wilt u weten wat de levering van uw woning bij verschillende kantoren kost? Vraag gratis en vrijblijvend offertes aan en vergelijk de gespecificeerde nota’s naast elkaar.

Bron: Kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam, 26 mei 2026, ECLI:NL:TNORAMS:2026:5 (zaaknummer 778573 / NT RK 25/42), gepubliceerd op 4 augustus 2026 op tuchtrecht.overheid.nl. Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies over uw eigen situatie.