U verklaart dat u er zelf gaat wonen. Wat als het anders loopt?

Voor de startersvrijstelling en voor het tarief van 2 procent moet u iets ondertekenen: een schriftelijke verklaring dat u de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Die verklaring ligt vóór de levering bij de notaris; zonder haar kan het kantoor de akte niet met het lage tarief passeren.

Het bijzondere aan die verklaring is dat zij over de toekomst gaat. U zegt wat u van plan bent. En het leven houdt zich daar niet altijd aan.

Wat is hier het probleem?

De wet stelt de eis, maar noemt geen termijn. Hoe lang moet u er wonen? Wat als u binnen een jaar een andere baan krijgt? Wat als de relatie strandt tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de sleutel?

Het gerechtshof Den Haag stelde vast dat er géén termijn is waarbinnen de woning voor u beschikbaar moet zijn. Tegelijk oordeelde het gerechtshof 's-Hertogenbosch in 2026 dat bewoning van minder dan zes maanden niet aan de eis voldeed. Er is dus geen harde grens, maar wel een ondergrens die uit de feiten wordt afgeleid.

Loopt het anders dan u verklaarde, dan is er één uitweg: de onvoorziene omstandigheid.

De drie eisen aan een onvoorziene omstandigheid

Uit de rechtspraak komt telkens hetzelfde patroon naar voren. De omstandigheid moet:

• zich hebben voorgedaan ná het moment van verkrijging — dus na het passeren van de akte;
• op dat moment redelijkerwijs niet te voorzien zijn geweest;
• er werkelijk aan in de weg staan dat u de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Die tweede eis is waar de meeste zaken op stranden. Wat u al wist toen u tekende, is per definitie niet onvoorzien.

Wat de rechter wél accepteerde

• Een relatiebreuk, in combinatie met mentale en financiële problemen — rechtbank Zeeland-West-Brabant, juni 2026.
• Een paniekaanval die door de woning zelf werd veroorzaakt — rechtbank Noord-Holland, december 2025.
• Tijdelijke bewoning door een terminaal ziek familielid, waarbij het lage tarief in stand bleef — rechtbank Noord-Nederland, juli 2026.
• Een woning die diende ter overbrugging van de verbouwing van een andere woning — gerechtshof Den Haag, april 2025.

Wat de rechter niet accepteerde

• Claustrofobie na een traumatische ervaring in een lift — geen onvoorziene omstandigheid in de zin van de regeling, rechtbank Gelderland, juli 2026.
• Stankoverlast die de kopers al kenden — dan is er niets onvoorziens, rechtbank Noord-Nederland, 2024.
• Bewoning korter dan zes maanden — gerechtshof 's-Hertogenbosch, mei 2026.
• Een woning die nooit zelf is bewoond — gerechtshof 's-Hertogenbosch, januari 2026.

Het onderscheid tussen de paniekaanval die wél telde en de claustrofobie die niet telde, oogt hard. Het verschil zit in de oorzaak: in het eerste geval kwam de klacht voort uit de woning zelf, en dus uit iets wat de koper bij het tekenen niet kende.

Slopen en nieuwbouw: hier tellen uw plannen wél mee

Koopt u een woning om die te slopen en te vervangen, dan gaat u niet in díe woning wonen. Het gerechtshof Amsterdam wees de startersvrijstelling in juli 2026 om die reden af, en rechtbanken oordeelden eerder hetzelfde over volledige sloop en over vervanging door nieuwbouw.

Dat is opvallend, want bij de vraag óf iets een woning is tellen uw plannen juist níet mee — zie woning of geen woning. Bij het hoofdverblijfvereiste gaat het wel degelijk over wat u met de woning gaat doen.

De bewijslast ligt bij u

Dit is het punt om te onthouden. De Belastingdienst hoeft niet aan te tonen dat u er niet ging wonen; ú moet aannemelijk maken dat u dat wel deed, of dat een onvoorziene omstandigheid dat verhinderde. Een koper van een recreatiewoning strandde daar in 2026 op.

Wat helpt: uw inschrijving in de Basisregistratie Personen, energie- en waternota's op het nieuwe adres, verzekeringen, en post. Verzamel dat vanaf dag één, ook — juist — als alles volgens plan verloopt.

Wat u kunt doen

• Lees de verklaring voordat u haar tekent. Het is geen formaliteit maar een standpunt waar u later op wordt afgerekend.
• Vertel het als u twijfelt. Weet u nu al dat u er misschien maar kort woont, of gaat u slopen, zeg dat dan. Dan wordt het juiste tarief meteen aangegeven en volgt er geen naheffing.
• Meld een wijziging zodra die zich voordoet, en leg vast wanneer die zich voordeed.
• Houd uw dossier bij vanaf de dag van de sleutel.
• Vraag gratis offertes aan en leg uw situatie voor. Zie ook de tarieven en voorwaarden van 2026 en waar u op moet letten bij een sleutelverklaring.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal advies over uw eigen situatie. De genoemde uitspraken gaan over specifieke feiten en zijn deels van lagere rechters, waar in hoger beroep anders over kan worden geoordeeld. Speelt dit bij u, leg het dan voor aan uw notaris of een fiscalist.