Overdrachtsbelasting in 2026: 0%, 2%, 8% of 10,4%?

Koopt u een woning, dan is de overdrachtsbelasting vaak de grootste post op de nota van de notaris — groter dan het honorarium en de kadasterkosten bij elkaar. In 2026 zijn er vier tarieven, en het verschil tussen twee ervan kan tienduizenden euro’s zijn.

Vier tarieven op een rij

Het derde tarief is het nieuws van dit jaar: voor woningen die u niet zelf gaat bewonen was het in 2025 nog 10,4 procent, en per 1 januari 2026 is dat 8 procent. Op een woning van drie ton scheelt dat € 7.200.

De startersvrijstelling: vier voorwaarden

De vrijstelling is geen automatisme. U krijgt hem alleen als u aan alle vier de voorwaarden voldoet:

1. Leeftijd. U bent meerderjarig en nog geen 35 jaar op het moment dat u de akte bij de notaris ondertekent. Niet op de dag dat u de koopovereenkomst tekende — op de dag van de levering.
2. Eenmalig. U hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt. Het gaat om de vrijstelling, niet om de vraag of u eerder een huis had.
3. Hoofdverblijf. U gaat er zelf voor langere tijd wonen. Een woning die u meteen verhuurt, valt erbuiten.
4. Waardegrens. De woning is niet meer waard dan € 555.000, inclusief aanhorigheden zoals de garage en de tuin. In 2025 lag die grens nog op € 525.000.

Koopt u samen en is één van u ouder dan 35? Dan wordt per koper gekeken. De jongste koper kan de vrijstelling over zijn of haar aandeel krijgen, de ander betaalt 2 procent over het eigen deel.

Waarom die waardegrens zo hard is

De grens is een drempel en geen schijf. Is de woning € 556.000 waard, dan vervalt de vrijstelling in haar geheel en betaalt u 2 procent over de volle waarde — ruim elfduizend euro. Het gaat bovendien om de waarde in het economisch verkeer, niet automatisch om de koopsom: koopt u aantoonbaar onder de marktwaarde, dan kijkt de Belastingdienst naar die marktwaarde.

De verklaring die de notaris nodig heeft

Voor het 0%- en het 2%-tarief moet u schriftelijk verklaren dat u de woning zelf voor langere tijd gaat bewonen. Die ondertekende verklaring moet vóór de overdracht bij de notaris liggen; het kantoor stuurt hem meestal mee met de conceptstukken. Levert u hem niet op tijd in, dan kan het kantoor de akte niet met het lage tarief passeren.

Het peilmoment is de juridische levering: het tekenen van de leveringsakte. Wordt u vóór die datum 35, dan bent u de vrijstelling kwijt — een reden om bij een verjaardag in zicht met de koper of verkoper over de leveringsdatum te praten. Krijgt u de sleutel eerder dan de akte, lees dan eerst waar u op moet letten bij de sleutelverklaring.

Een rekenvoorbeeld

Een woning van € 450.000, drie kopers met een verschillend verhaal:

• Starter van 29 die er zelf gaat wonen: € 0.
• Doorstromer van 42 die er zelf gaat wonen: 2 procent, € 9.000.
• Belegger die de woning verhuurt: 8 procent, € 36.000 — in 2025 was dat nog € 46.800.

Waar u verder op let

De overdrachtsbelasting staat op de nota van afrekening naast het honorarium, de kadasterkosten en de recherchekosten. De belasting is bij elk kantoor hetzelfde; de rest niet. Vraag daarom een gespecificeerde offerte, zodat u ziet welk deel van het verschil bij de notaris zit. Op onze voorbereidingslijst voor de leveringsakte staat wat u vooraf uitzoekt, en op de tarievenpagina ziet u wat kantoren gemiddeld rekenen.

Vraag gratis en vrijblijvend offertes aan bij kantoren in uw regio en vergelijk de nota’s naast elkaar.

Bron: Belastingdienst, overdrachtsbelasting en startersvrijstelling 2026 (belastingdienst.nl), geraadpleegd op 31 augustus 2026. Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal advies over uw eigen situatie.