De sleutelverklaring: eerder de sleutel, en wat dat u kan kosten

De koop is rond, de levering staat pas over twee maanden gepland en de woning staat leeg. Waarom dan niet alvast de badkamer eruit slopen? Daar is de sleutelverklaring voor: een afspraak waarin de verkoper de koper eerder toegang geeft dan de akte bij de notaris. Handig, maar het is ook het moment waarop kopers een risico nemen dat ze niet zien.

Wat een sleutelverklaring is

Een sleutelverklaring — ook wel sleutelovereenkomst — is een aparte afspraak naast de koopovereenkomst. De koper mag de woning al gebruiken, meestal om te verbouwen, terwijl de eigendom nog bij de verkoper ligt. Juridisch bent u dan nog geen eigenaar: u bouwt in het huis van iemand anders.

Het fiscale risico: economisch eigendom

Voor de overdrachtsbelasting telt niet alleen de juridische overdracht bij de notaris, maar ook de verkrijging van economisch eigendom. Neemt u met de sleutel ook het risico van waardeverandering of schade over, dan kan de Belastingdienst dat als een belaste verkrijging zien. En dat betekende in het slechtste geval twee keer heffen: één keer bij de sleuteloverdracht en één keer bij de akte.

Wat er per 2025 veranderde

Sinds 1 januari 2025 staat er een uitzondering in de wet. De verkrijging van economisch eigendom op grond van een sleutelovereenkomst blijft buiten de heffing als aan drie voorwaarden is voldaan:

1. de verkrijger is een natuurlijk persoon die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken;
2. de sleutelovereenkomst hangt samen met de eerder gesloten koopovereenkomst van dezelfde woning;
3. de juridische levering bij de notaris vindt plaats binnen zes maanden nadat de sleutelovereenkomst is ingegaan.

Voor een gewone koper die zelf gaat wonen is het risico daarmee grotendeels weg. Voor een belegger, een tweede woning of een pand dat u niet zelf gaat bewonen geldt de uitzondering niet.

De valkuil zit in die zes maanden

De termijn is hard. Loopt de levering uit — de financiering is niet rond, er is een geschil over de oplevering, de verkoper kan zijn nieuwe woning nog niet in — en zit u over de zes maanden heen, dan valt de uitzondering weg en is de sleutelovereenkomst alsnog een belaste verkrijging. Bij een woning van vier ton praat u dan over duizenden euro’s die niemand had begroot.

Praktisch: zet de datum waarop de zes maanden vollopen in uw agenda, en bespreek een dreigende overschrijding met uw notaris voordat hij verstrijkt.

De risico’s die geen belasting heten

• De koop kan alsnog stuklopen. Gaat de levering niet door, dan heeft u verbouwd in een huis dat van iemand anders blijft. Wat er dan met uw werk en uw materialen gebeurt, staat alleen in uw afspraken.
• Verzekering. De opstalverzekering van de verkoper dekt schade door uw verbouwing meestal niet, en uw eigen verzekering loopt vaak pas vanaf de eigendomsoverdracht. Vraag het allebei na en leg het schriftelijk vast.
• Schade en aansprakelijkheid. Loopt er iets mis — een lekkage, brand, een omgevallen muur — dan is de vraag wie dat draagt niet vanzelf beantwoord.
• De bedenktijd en de ontbindende voorwaarden. Sleutels vragen vóórdat de wettelijke bedenktijd voorbij is of de financiering rond is, is de omgekeerde volgorde. Lees ook ontbinden binnen de bedenktijd.
• De waarborgsom. Verkopers stellen vaak als voorwaarde dat de waarborgsom of bankgarantie er eerst is. Redelijk — maar houd er rekening mee in uw planning.

Wat er in de sleutelovereenkomst hoort te staan

1. De einddatum: wanneer wordt geleverd, en wat gebeurt er als die datum niet gehaald wordt.
2. Wie de woning verzekert tot de levering, en tot welk bedrag.
3. Wat u wel en niet mag: schilderen is iets anders dan een draagmuur weghalen.
4. Wat er gebeurt met uw investeringen als de koop niet doorgaat.
5. Wie de lasten betaalt in de tussenperiode: energie, gemeentelijke heffingen, eventuele hypotheeklasten van de verkoper.

Laat de afspraak opstellen of nalezen door het notariskantoor dat ook de leveringsakte passeert. Dat kantoor kent de koopovereenkomst, ziet of de zes maanden gehaald worden en kan de gevolgen voor de nota overzien. Bent u nog aan het kiezen? Vraag gratis offertes aan en vergelijk kantoren in uw regio. Wat er na het tekenen van de koopakte verder gebeurt, staat in koopovereenkomst: hoe nu verder?

Bron: wettelijke regeling voor sleutelovereenkomsten in de Wet op belastingen van rechtsverkeer, in werking getreden op 1 januari 2025. Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal advies over uw eigen situatie.