Uw woning overdragen aan uw kind: de akte, de schenking en de valkuilen

Het is een van de meest gestelde vragen aan een notaris: kan ik mijn huis aan mijn kind overdragen? Het antwoord is ja, en het is juridisch niet ingewikkeld — het is een levering als elke andere, met een notariële akte die bij het Kadaster wordt ingeschreven.

Ingewikkeld wordt het door de prijs. Binnen een familie wordt zelden de marktwaarde gerekend, en zodra dat gebeurt zitten er drie belastingen en één erfrechtelijke vraag aan vast. Dit artikel loopt ze langs.

Eerst de vraag waarom

Wat u wilt bereiken bepaalt of dit het juiste instrument is. Vier redenen die we in de praktijk zien, met daarachter wat er eigenlijk speelt:

• Vermogen overhevelen naar de volgende generatie. Dan is de vraag of overdragen beter uitpakt dan schenken in geld of op papier.
• Uw kind aan een woning helpen. Dan kan een familiehypotheek of een schenking voor de aankoop van een eigen huis eenvoudiger zijn dan het overdragen van úw huis.
• Zelf blijven wonen en de zorgen kwijt zijn. Dit is de reden waarbij het het vaakst misgaat — zie de paragraaf over blijven wonen.
• De woning uit uw vermogen halen met het oog op de eigen bijdrage voor zorg. Dat werkt anders dan mensen denken en verdient een eigen gesprek met een financieel adviseur.

De prijs bepaalt de schenking

U mag zelf een prijs afspreken; er is geen minimum. Maar het verschil tussen de waarde van de woning en wat uw kind betaalt is een schenking, en daarover kan schenkbelasting verschuldigd zijn.

Hier zit het misverstand dat het duurste is: voor de schenk- en erfbelasting wordt een woning gewaardeerd op de WOZ-waarde, niet op de prijs die u afspreekt en ook niet op de uitkomst van een taxatie. De prijs afspreken op een laag bedrag verlaagt de belasting dus niet automatisch. De vrijstellingen en de tarieven van dit jaar staan in erfbelasting en schenkbelasting in 2026.

En de overdrachtsbelasting

Uw kind verkrijgt een woning, dus is er overdrachtsbelasting verschuldigd — ook binnen de familie, en ook over de waarde in plaats van over de afgesproken prijs. Welk tarief geldt, hangt ervan af of uw kind er zelf gaat wonen, hoe oud het is en wat de woning waard is. Gaat uw kind er niet zelf wonen, bijvoorbeeld omdat u er blijft, dan geldt het hoge tarief voor woningen. Dat verschil is groot; de bedragen en de voorwaarden staan in overdrachtsbelasting in 2026.

Let ook op de vraag wat er precies wordt overgedragen. Hoort er een garage of een stuk grond bij dat niet als aanhorigheid geldt, dan kan daarover een ander tarief gelden — zie waarover u 2 procent betaalt en waarover meer.

Blijven wonen: hier gaat het mis

De constructie die het vaakst wordt voorgesteld en het vaakst averechts uitpakt: de woning overdragen en er zelf blijven wonen. Fiscaal is de regel kort samengevat dat wie iets weggeeft maar het genot ervan houdt, het voor de erfbelasting nog steeds heeft. Betaalt u geen zakelijke vergoeding voor het gebruik, dan kan de woning bij uw overlijden alsnog tot uw nalatenschap worden gerekend — en dan heeft u de kosten van de overdracht gemaakt zonder het beoogde effect.

Er zijn wegen die het wel doen, bijvoorbeeld verhuur tegen een marktconforme huur, of een constructie met vruchtgebruik en bloot eigendom waarbij de vergoeding klopt. Maar dit is precies het onderdeel waarvoor u vooraf een fiscalist of belastingadviseur nodig heeft. Een notaris legt vast wat u afspreekt; of de afspraak fiscaal doet wat u hoopt, is een aparte vraag.

De hypotheek en de financiering

• Uw eigen hypotheek gaat eraf. De woning wordt vrij van hypotheek geleverd, dus de lening wordt afgelost en het hypotheekrecht wordt doorgehaald met een royementsakte.
• Uw kind financiert zijn deel. Dat is een gewone hypotheekaanvraag; een geldverstrekker kijkt naar inkomen en waarde en niet naar de familieband.
• Leent u zelf? Een familiehypotheek kan, maar leg de rente, de looptijd en de aflossing vast en houd het zakelijk. Zonder akte is er bij overlijden of ruzie geen bewijs, en fiscaal gelden er voorwaarden voor de renteaftrek bij uw kind.

De andere kinderen

U mag over uw eigen woning beslissen en heeft daarvoor niemands toestemming nodig. Maar bij uw overlijden telt een schenking mee bij het berekenen van de legitieme portie van uw kinderen, dus een overdracht met een schenking erin komt later terug in de verdeling. Zie de valkuilen bij schenken aan uw kinderen.

Twee dingen die daarbij helpen. Regel het in uw testament: u kunt bepalen hoe de schenking bij de verdeling meetelt. En vertel het uw kinderen zelf. De ruzies die hierover ontstaan gaan bijna nooit over het bedrag, maar over het feit dat niemand het wist. Onze familiescan laat zien welke spanningen er in uw situatie liggen.

Wat u meeneemt naar het gesprek

• Uw leveringsakte, de kadastrale gegevens en de laatste WOZ-beschikking.
• De gegevens van uw hypotheek en, als uw kind financiert, de naam van zijn geldverstrekker.
• Wat u met de prijs wilt: verkoopt u tegen de waarde, of zit er een schenking in?
• Of u er zelf blijft wonen, en zo ja onder welke voorwaarden.
• Uw testament, als u dat heeft, en het aantal kinderen.
• De volledige afvinklijst staat op wat u meeneemt voor een overdracht binnen de familie.
• Bekijk de dienstpagina woning overdragen binnen de familie of vraag gratis offertes aan.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal advies over uw eigen situatie. De uitwerking hangt af van de waarde van de woning, van de leeftijd en de plannen van uw kind en van eerdere schenkingen; laat het doorrekenen door een belastingadviseur voordat u een prijs afspreekt.