Doorhaling van een hypotheek: wat kost die, en wie betaalt hem?

U verkoopt uw woning en bij de overdracht wordt uw hypotheek afgelost. Daarmee is het hypotheekrecht nog niet uit het Kadaster: dat moet worden doorgehaald, en daarvoor is een notariële akte nodig. Die post staat op uw eindafrekening, en het is een van de weinige notariskosten die bij een verkoop kosten koper tóch bij de verkoper landen.

De vraag die daarbij hoort komt in de praktijk vaak te laat: hoeveel is dat dan? In koopovereenkomsten staat namelijk steeds vaker een maximum per doorhaling, en wat daarboven uitkomt is voor de koper. Hieronder staat waar die kosten uit bestaan, waarom ze per kantoor verschillen en wat zo’n maximum voor beide partijen betekent.

Uit welke posten een doorhaling bestaat

Wát een doorhaling is en wanneer die nodig is, staat in ons artikel over de royementsakte. Hier gaat het om de rekening, en die valt in drie stukken uiteen:

• Het honorarium van de notaris voor het opvragen van de royementsvolmacht bij uw geldverstrekker, het maken van de royementsakte en het aanbieden daarvan bij het Kadaster.
• De inschrijvingskosten van het Kadaster. Die zijn opvallend laag. Het inschrijven van een stuk dat een hypotheekrecht doorhaalt is in 2026 gratis als de akte via KIK wordt aangeboden en geautomatiseerd wordt verwerkt, en € 30,20 als dat niet lukt. Voor het inschrijven van een hypotheekákte is dat € 103,50 of € 181,00 — zie bij welke banken een KIK-akte kan en kadasterkosten.
• De bijdrage aan het kwaliteitsfonds notariaat, een wettelijke heffing per akte die elk kantoor afdraagt aan de KNB. Dat bedrag is voor iedereen gelijk.

Tel dat op en er blijft iets ongemakkelijks over: vrijwel de hele rekening is het honorarium. Bij een leveringsakte of een hypotheekakte is een flink deel van het bedrag doorbetaalde kosten waar geen kantoor invloed op heeft; bij een doorhaling is dat niet zo.

Wat gebruikelijk is voor dat honorarium, kunnen wij u niet vertellen. Een doorhaling is geen akte waarvoor wij een landelijke bandbreedte bijhouden — hij staat niet tussen de akten op onze tarievenpagina — dus wij hebben er geen cijfers over, en dan noemen we er ook geen. Wat we wél kunnen zeggen: dit is precies het soort post waar de verschillen tussen kantoren zitten, en u kunt hem gewoon opvragen. Dat is de kern van dit artikel.

In de rekenhulp voor een woningverkoop staat deze post daarom als invulveld, met een ruime richtprijs als startwaarde. Heeft u een offerte of een conceptnota, vul dan uw eigen bedrag in; dan klopt de uitkomst op de cent.

Wie de doorhaling betaalt

De verkoper. Dat is logisch als u bedenkt waar de post voor is: het gaat om uw lening en uw inschrijving, en geen koper neemt een woning over waarop nog het hypotheekrecht van iemand anders rust. Kosten koper gaat over de kosten van de overdracht: de overdrachtsbelasting, het honorarium voor de leveringsakte en de inschrijving daarvan. De doorhaling hoort daar niet bij.

Dat een verkoper bij kosten koper tóch een nota van afrekening van het notariskantoor krijgt, verbaast veel mensen. Welke posten daar nog meer op mogen staan en wat de tuchtrechter daarover heeft gezegd, leest u in welke notariskosten tóch voor rekening van de verkoper komen.

Hier zit wel een scheve verhouding in, en die is de aanleiding voor de clausule hieronder: bij kosten koper kiest de kóper de notaris, en betaalt de verkoper de doorhaling. De partij die de rekening krijgt, heeft dus niets te zeggen over wie hem stuurt.

Het maximum per doorhaling in de koopovereenkomst

Daarom staat er in de aanvullende bepalingen bij een koopovereenkomst regelmatig een clausule die daar een grens aan stelt. De formulering verschilt per makelaar, maar zij komt hierop neer:

De kosten die de notaris in rekening brengt voor het aflossen van overbruggingsleningen en voor het aflossen en doorhalen van hypotheken en beslagen die op de onroerende zaak rusten, zijn voor rekening van de verkoper tot een maximum van € 250,00 per doorhaling. Wat daarboven uitkomt, is voor rekening van de koper.

Zo’n bepaling is geen wettelijke regel en staat niet in het standaardmodel: het is een afspraak tussen déze koper en déze verkoper. Wat zij doet, is het risico verschuiven. De verkoper weet vooraf waar hij aan toe is, en de koper — die de notaris kiest — draagt het meerdere. Dat is te verdedigen, maar het betekent ook dat er een post in de koopovereenkomst staat waarvan op het moment van ondertekenen niemand het bedrag kent.

En dat is precies wat er in de praktijk gebeurt. Dat er bij het notariskantoor wordt nagevraagd welk tarief het voor een doorhaling rekent, is dan ook geen formaliteit: zonder dat antwoord staat er een open eind in de begroting van de koper.

Waarom het om meer dan één doorhaling kan gaan

Let op het woordje per in zo’n clausule. Het maximum geldt per doorhaling, en er kan meer dan één inschrijving weg moeten. Drie situaties, van gewoon naar bewerkelijk:

• Eén hypotheek, één doorhaling. De normale gang van zaken: één geldverstrekker, één inschrijving, één akte. Hier is de vraag alleen wat het kantoor rekent.
• Een tweede inschrijving na een verbouwing of een extra lening. Wie later bij dezelfde of bij een andere partij heeft bijgeleend, kan een tweede hypotheekrecht op de woning hebben staan. Ook dat moet eruit, en het is een aparte doorhaling met een eigen akte. Bij een bankhypotheek gaat het vaak juist om één ruime inschrijving die alles dekt — dan blijft het bij één.
• Een beslag. Legt een schuldeiser beslag op de woning, dan staat dat in dezelfde registers en moet het bij de overdracht worden doorgehaald. Het Kadaster rekent daarvoor in 2026 € 30,20. Het werk eromheen is meestal een stuk meer dan bij een gewone hypotheek: er moet met de schuldeiser worden afgestemd wat er uit de opbrengst wordt betaald, en dat is geen standaardwerk. Juist hier komt een maximum van € 250 dus onder druk te staan.

Daar komt de overbruggingslening nog bij, die in dezelfde clausule wordt genoemd. Koopt u eerst en verkoopt u daarna, dan rust die lening op de oude woning en wordt zij bij de verkoop afgelost.

Hoeveel inschrijvingen er op uw woning staan, weet u niet uit uw eigen administratie: een lening die u jaren geleden heeft afgelost kan er nog steeds in staan, want aflossen en doorhalen zijn twee verschillende dingen. In het Kadaster staat het wél, en de notaris kijkt dat na bij zijn kadastraal onderzoek. Vraag het op vóórdat u een koopovereenkomst met zo’n clausule ondertekent, niet erna.

Wat u kunt doen

Verkoopt u?

• Vraag vóór het ondertekenen op hoeveel hypotheken en beslagen er nog op de woning zijn ingeschreven. Eén verrassing hier is één doorhaling extra.
• Staat er een maximum per doorhaling in de aanvullende bepalingen, dan is dat in uw voordeel — maar alleen als het per doorhaling geldt en niet in totaal. Lees dat na.
• Vraag de conceptnota van afrekening ruim vóór de passeerdatum op. Dan is er tijd om vragen te stellen, en dat helpt: in de tuchtzaak waar het artikel hierboven over gaat, schrapte het kantoor alle drie de betwiste posten nog dezelfde dag nadat er bezwaar tegen was gemaakt.

Koopt u?

• U kiest de notaris, dus u kunt vooraf vragen wat het kantoor voor een doorhaling rekent. Doe dat zeker als er zo’n clausule in de koopovereenkomst staat: het meerdere is dan namelijk voor u.
• Vraag er meteen bij hoeveel doorhalingen er nodig zijn. Twee inschrijvingen betekent twee keer die post.
• Vergelijk bij het uitvragen van offertes het honorarium en niet het totaal. Op de kadasterkosten heeft geen enkel kantoor invloed. Zie ook onze voorbereidingslijst voor de leveringsakte.

Vraag gratis offertes aan bij kantoren in uw omgeving en leg de vraag over de doorhaling er meteen in neer — dan staat het antwoord op papier vóórdat u iets ondertekent.

Bron van de kadastertarieven: Tarieven Kadaster 2026, conform de Tarievenregeling Kadaster (kadaster.nl), geraadpleegd op 9 september 2026. De € 250 in de aangehaalde clausule is een contractuele afspraak en geen tarief. Dit artikel is algemene informatie en geen advies over uw eigen situatie.