Je ex-partner uitkopen: zo neem je de woning over

Na een scheiding of het einde van een samenwoning blijft vaak een van beiden in het huis wonen, zeker als er kinderen zijn. Dat betekent dat de ander wordt uitgekocht: je neemt zijn of haar deel van de woning over, en betaalt daarvoor een uitkoopsom. Dat lijkt een afspraak tussen twee mensen. In werkelijkheid zijn er altijd drie partijen bij betrokken: jij, je ex en de bank.

Wat er bij een scheiding in het algemeen bij de notaris moet gebeuren, staat in notaris bij scheiding. Dit artikel gaat over de woning.

Waarom er een akte nodig is

Zolang de woning in het Kadaster op twee namen staat, zijn jullie allebei eigenaar — wat er ook in een convenant of een afspraak staat. Het deel van je ex gaat alleen over met een notariële akte, meestal een akte van verdeling, die in het Kadaster wordt ingeschreven. Wat die akte kost, staat in de notariskosten van een akte van verdeling.

De waarde: waar jullie het eerst over eens moeten zijn

Alles begint bij de waarde van de woning. De WOZ-waarde is daarvoor meestal niet geschikt; die loopt achter en zegt niets over de staat van dit huis. De gebruikelijke route is een taxatie door een taxateur die jullie samen kiezen, of twee taxaties waarvan jullie het gemiddelde nemen. Leg vooraf vast dat jullie de uitkomst accepteren. De bank vraagt voor de nieuwe financiering meestal toch een taxatierapport.

De uitkoopsom berekenen

De uitkoopsom is in de basis eenvoudig: de waarde van de woning min de hypotheek is de overwaarde, en daarvan krijgt de vertrekkende partner zijn deel. Welk deel dat is, hangt af van de eigendomsverhouding in de akte of van de gemeenschap van goederen. Drie dingen maken het ingewikkelder:

• Eigen geld. Heeft een van jullie eigen geld in de woning gestoken, bijvoorbeeld uit een erfenis of een schenking die buiten de gemeenschap viel, dan kan er een vergoedingsrecht zijn dat eerst wordt verrekend. Huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract bepalen hoe dat gaat; zie huwelijkse voorwaarden: wanneer ze iets oplossen.
• Onderwaarde. Is de woning minder waard dan de hypotheek, dan is er niets te verdelen maar een tekort. Wie het huis overneemt, neemt in beginsel de hele schuld over, en jullie spreken af wie welk deel van het tekort draagt.
• Andere bezittingen en schulden. De woning wordt meestal verdeeld als onderdeel van alles. Krijgt de een het huis, dan krijgt de ander soms meer van iets anders, zodat er geen of een kleinere uitkoopsom hoeft te worden betaald. Krijgt iemand meer dan zijn deel, dan heet dat overbedeling, en dat wordt met geld rechtgezet.

De hypotheek: ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid

Bij een gezamenlijke hypotheek zijn jullie allebei hoofdelijk aansprakelijk: de bank kan de hele schuld van ieder van jullie vorderen. De akte van verdeling verandert daar niets aan — die regelt wie eigenaar is, niet wie de bank moet betalen. Daarvoor moet de bank de vertrekkende partner ontslaan uit de aansprakelijkheid, en dat doet ze alleen als je de hypotheek alleen kunt dragen.

Vraag dat dus als eerste na, nog voordat je afspraken maakt over de uitkoopsom. Moet je extra lenen om de ander uit te kopen, dan is dat een nieuwe hypotheekaanvraag, met een eigen hypotheekakte die tegelijk met de akte van verdeling passeert. Of de rente op dat extra deel aftrekbaar is en wat de vertrekkende partner met zijn deel van de overwaarde moet doen als hij zelf weer koopt, bespreek je met een hypotheekadviseur.

Overdrachtsbelasting bij een verdeling

Bij een verdeling tussen ex-echtgenoten en ex-geregistreerd partners is de overname van het deel van de ander meestal vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor samenwoners geldt een vrijstelling alleen onder voorwaarden, waaronder een notarieel samenlevingscontract met een wederzijdse zorgverplichting. Zonder zo’n contract betaal je in beginsel overdrachtsbelasting over het deel dat je overneemt; welk tarief dan geldt, staat in overdrachtsbelasting in 2026. De notaris beoordeelt welke regel voor jou geldt.

Getrouwd, geregistreerd of samenwonend

• Getrouwd of geregistreerd partner. Was je in gemeenschap van goederen getrouwd, dan eindigt die gemeenschap op het moment dat het echtscheidingsverzoek bij de rechtbank wordt ingediend. De afspraken over de woning staan in het echtscheidingsconvenant; de akte van verdeling volgt daarop, vaak pas als de echtscheiding is ingeschreven.
• Samenwonend. Dan zijn jullie mede-eigenaren in de verhouding die in de leveringsakte staat, en geldt er geen wettelijke regeling voor de verdeling. Staat er een overnameregeling in jullie samenlevingscontract, dan volgen jullie die. Hoe je dat bij de aankoop regelt, staat in samen een huis kopen zonder te trouwen.

De volgorde

1. Vraag bij de bank na of je de hypotheek alleen kunt dragen, en wat er nodig is voor het ontslag van je ex.
2. Laat de woning taxeren en spreek de waarde af.
3. Bereken samen, of met je advocaat of mediator, de uitkoopsom, als onderdeel van de hele verdeling.
4. Leg de afspraken vast in het convenant of in een vaststellingsovereenkomst.
5. De notaris maakt de concepten van de akte van verdeling en zo nodig de hypotheekakte, en beoordeelt de overdrachtsbelasting.
6. De akten passeren, de uitkoopsom wordt via de notaris betaald en de akte van verdeling wordt in het Kadaster ingeschreven.

Wat je meeneemt naar het gesprek

• De leveringsakte van de woning en de gegevens van de hypotheek.
• Het taxatierapport en de afgesproken waarde.
• Het echtscheidingsconvenant of de afspraken tussen jullie, en huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract als je die hebt.
• De bevestiging van de bank over het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid en eventueel de nieuwe hypotheekofferte.
• De afvinklijst staat op wat je meeneemt bij een scheiding; wat kantoren rekenen op de tarievenpagina.
• Bekijk de dienstpagina scheiding of vraag gratis offertes aan.

Dit artikel is algemene informatie en geen advies over je eigen situatie. De verdeling bij een scheiding hangt af van je huwelijksgoederenregime, je afspraken en de financiering; laat je bijstaan door een advocaat of mediator en een hypotheekadviseur, en betrek de notaris op tijd.