Een pand splitsen in appartementen: de splitsingsakte stap voor stap

Wie een pand met twee woonlagen bezit en de bovenwoning apart wil verkopen, komt vroeg of laat bij dit woord uit: splitsen. Juridisch betekent het dat u het gebouw verdeelt in appartementsrechten. Elk recht is een aandeel in het hele gebouw en de grond, met het exclusieve recht om een bepaald gedeelte te gebruiken.

Dat aandeel is de kern van het hele stelsel, en het is precies wat mensen verrast. U bent geen eigenaar van ‘de bovenwoning’; u bent mede-eigenaar van het gebouw en mag de bovenwoning alleen gebruiken. Het dak, de fundering, het trappenhuis en de leidingen zijn van iedereen samen.

Wat u nodig heeft voordat de akte kan passeren

De splitsingsakte is het sluitstuk, niet het begin. Er horen vier stukken bij:

• Een splitsingstekening. Daarop staat welk gedeelte bij welk appartementsrecht hoort, per verdieping, tot en met de berging en de parkeerplaats. Het Kadaster keurt die tekening; hij moet aan technische eisen voldoen en wordt door een tekenaar of een landmeter gemaakt.
• Een splitsingsreglement. De huisregels van het gebouw: wie onderhoudt wat, wat mag er in een privégedeelte, hoe wordt er vergaderd en gestemd. In de praktijk wordt bijna altijd een modelreglement van de KNB van toepassing verklaard, met daarop de afwijkingen die u zelf wilt. Dat is verstandig: zo'n model is uitgeprocedeerd en een eigen tekst is dat niet.
• De breukdelen. De verhouding waarin de rechten in het geheel delen. Ze bepalen de bijdrage aan de vereniging én het aantal stemmen, en ze zijn later alleen met medewerking van alle eigenaars nog te veranderen.
• Medewerking van wie rechten op het pand heeft. Rust er een hypotheek op, dan moet uw geldverstrekker meewerken; staat het pand op erfpacht, dan ook de erfverpachter.

De vergunning komt eerst

Voordat u een tekenaar inschakelt, is er één vraag die het plan maakt of breekt: mag het van de gemeente? Veel gemeenten, en vrijwel alle grote steden, eisen een splitsingsvergunning voor het splitsen van woonruimte. De voorwaarden verschillen per gemeente en soms per wijk, en ze veranderen met het woonbeleid.

Daarnaast is er de bouwkundige kant. Maakt u van één woning twee zelfstandige woningen, dan gelden er eisen aan geluid, brandveiligheid, ventilatie en aparte voorzieningen, en is er meestal een omgevingsvergunning nodig. Dat is een ander traject dan de splitsing en het loopt via een architect of aannemer, niet via de notaris. Maar de twee hangen samen: een splitsing die bouwkundig niet kan, levert appartementsrechten op die niemand gefinancierd krijgt.

De vereniging van eigenaren ontstaat vanzelf

Op het moment dat de splitsingsakte bij het Kadaster is ingeschreven, bestaat de vereniging van eigenaren. U richt haar niet op en u kunt er niet van afzien: de wet laat haar van rechtswege ontstaan. Wat u daarna zelf moet doen:

• De VvE inschrijven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel.
• Een bestuurder benoemen — dat kan een van de eigenaars zijn of een beheerder.
• Een bankrekening op naam van de VvE openen en de bijdragen daarop laten binnenkomen.
• Een reservefonds opbouwen voor het onderhoud. Voor een VvE met woonruimte is dat een wettelijke verplichting, en een koper en zijn geldverstrekker vragen ernaar.

Bij een splitsing in twee appartementen betekent dit dat u een vereniging krijgt met twee leden, die moet vergaderen en moet sparen. Dat klinkt zwaar voor een pand met een boven- en een benedenwoning, maar het is precies de reden dat een koper zijn hypotheek krijgt: er is een structuur die het dak betaalt.

Wat de notaris doet

• Hij zoekt uit wat er op het pand rust: hypotheken, erfpacht, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen. Die moeten alle een plaats krijgen in de nieuwe situatie.
• Hij stelt de splitsingsakte op met het reglement en de breukdelen, en laat de tekening aansluiten op de akte.
• Hij regelt de medewerking van de geldverstrekkers en van andere rechthebbenden.
• Hij schrijft de akte en de tekening in bij het Kadaster. Vanaf dat moment bestaan de appartementsrechten en zijn ze los te verkopen en te belasten.

Wat hij niet doet: beoordelen of de splitsing bouwkundig kan, of de vergunning wordt gegeven, en of de opbrengst het waard is. Dat zijn drie andere vakken.

De volgorde die tijd scheelt

1. Vraag bij de gemeente na of splitsen mag en onder welke voorwaarden.
2. Leg de vraag bij uw geldverstrekker neer: werkt die mee, en wat gebeurt er met de hypotheek?
3. Laat de splitsingstekening maken en bij het Kadaster keuren.
4. Bespreek met de notaris het reglement en de breukdelen.
5. Laat de akte passeren en inschrijven; richt daarna de VvE praktisch in.

Wie dit in de andere volgorde doet, betaalt tekenwerk voor een splitsing die niet mag.

Wat u meeneemt naar het gesprek

• Uw eigen leveringsakte, de kadastrale gegevens en, bij erfpacht, de erfpachtakte.
• Een plattegrond van het pand per verdieping en, als u die al heeft, de splitsingstekening.
• De gegevens van uw hypotheek en de correspondentie met de gemeente over de vergunning.
• De volledige afvinklijst staat op wat u meeneemt voor een appartementsplitsing.
• Bekijk de dienstpagina appartementsplitsing of vraag gratis offertes aan. Gaat het u om het afsplitsen van een stuk grond, lees dan een perceel splitsen. Koopt u een appartement, dan staat in notariskosten appartement waar u op let.

Dit artikel is algemene informatie en geen advies over uw eigen pand. Of splitsen in uw gemeente mag en onder welke voorwaarden, verandert met het woonbeleid; vraag het na bij de gemeente voordat u kosten maakt.