De splitsingsakte wijzigen, ondersplitsen of de splitsing opheffen

Een splitsing voelt definitief, en dat is ze ook niet. Gebouwen veranderen, breukdelen blijken scheef te liggen, een berging wisselt van hand, twee appartementen worden één woning, of een pand met twee woningen komt weer in één hand en de eigenaar wil van de hele vereniging van eigenaren af.

Dat kan allemaal. Maar het kan nooit alleen: een splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers en raakt ieders eigendom, dus de wet bepaalt precies wie moet meewerken. Dit artikel loopt dat na.

Vier dingen die mensen ‘de akte wijzigen’ noemen

Het helpt om eerst te bepalen waar u in zit, want de vier gevallen hebben verschillende drempels:

• Alleen het reglement aanpassen. Een andere kostenverdeling, een verhuurregeling, een rookverbod op het balkon. Dit is een wijziging van de akte, maar met één verlichting: beslagleggers hoeven er niet in mee.
• De grenzen verschuiven. Een stuk zolder of een berging gaat van het ene appartementsrecht naar het andere, of van gemeenschappelijk naar privé. Hierbij hoort een nieuwe tekening, met dezelfde eisen als bij de oorspronkelijke splitsing.
• De aandelen of de bijdragen veranderen. De verhouding waarin de rechten in het geheel delen staat in de akte, de verhouding waarin ieder bijdraagt staat in het reglement — zie de splitsingsakte en het reglement lezen. Welke van de twee u wilt veranderen, bepaalt wat er moet gebeuren.
• Rechten erbij of eraf. Twee appartementsrechten samenvoegen tot één, of één appartementsrecht ondersplitsen in twee. Het eerste is een wijziging van de akte, het tweede meestal niet — zie hieronder.

Wijzigen: alle eigenaars, of vier vijfden van de stemmen

De wet geeft twee wegen, en in de praktijk kiest u de tweede:

1. Met medewerking van alle appartementseigenaars. Schoon en snel bij een splitsing met twee of drie leden, onhaalbaar bij een complex van veertig.
2. Met medewerking van het bestuur, als de vergadering van eigenaars tot de wijziging heeft besloten met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt. De akte mag een nog grotere meerderheid voorschrijven, dus dat is het eerste wat u nakijkt.

Twee dingen die bij die tweede weg horen en waar het vaak op strandt. De oproepingstermijn voor die vergadering is ten minste vijftien dagen, en de voorgestelde wijziging hoort bij de oproeping te zitten: een besluit dat op de avond zelf wordt bedacht, houdt geen stand. En let op het verschil tussen stemmen en leden: vier vijfden van de stemmen is in een gebouw met ongelijke breukdelen iets anders dan vier vijfden van de eigenaars.

De wijziging zelf gebeurt altijd bij notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers. Raakt de wijziging de begrenzing van de gedeelten die als afzonderlijk geheel worden gebruikt, dan hoort er een nieuwe tekening bij die aan dezelfde eisen voldoet als die bij de oorspronkelijke splitsing.

Wie er naast de eigenaars nog toestemming moet geven

Dit is het onderdeel dat planningen laat uitlopen. Naast de eigenaars is toestemming nodig van:

• Wie een beperkt recht op een appartementsrecht heeft. In de praktijk vooral de hypotheekhouder: elke bank met een hypotheek op een van de rechten moet mee. Bij een gebouw met twintig gefinancierde appartementen zijn dat twintig interne trajecten.
• Wie beslag heeft gelegd op een appartementsrecht. Behalve als de wijziging alleen het reglement raakt: dan is hun toestemming niet nodig.
• De grondeigenaar, als er een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken.
• Gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, als hun recht door de wijziging wordt verkort.

En er zit een staart aan het overslaan van een van deze partijen. Ontbreekt een vereiste toestemming, dan kan de wijziging worden vernietigd op vordering van degene wiens toestemming is uitgebleven. Die bevoegdheid verjaart na een jaar, gerekend vanaf de dag nadat hij van de wijziging kennis heeft genomen of er schriftelijk van op de hoogte is gebracht. De rechter kan de vordering afwijzen als de eiser geen schade lijdt of een redelijke schadeloosstelling krijgt aangeboden, maar dat is niet de positie waarin u wilt staan met een gebouw dat inmiddels is verkocht.

Goed nieuws is er ook: beperkte rechten en beslagen die op de appartementsrechten rustten, rusten na de wijziging op de gewijzigde appartementsrechten, tenzij de akte van wijziging iets anders bepaalt. Een hypotheek verdwijnt dus niet door een wijziging, en hoeft niet opnieuw te worden gevestigd.

Weigert iemand? Dan is er de kantonrechter

Verklaart een van die partijen zich niet, of weigert hij zonder redelijke grond, dan kan zijn medewerking of toestemming worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw ligt. Twee ingangen:

• De gewone ingang: het verzoek wordt gedaan door een of meer eigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering toekomt.
• De kleine ingang, en die is praktisch: gaat de wijziging uitsluitend over een verandering van de onderlinge begrenzing tussen twee privégedeelten — al dan niet met een verandering van hun aandelen of bijdragen — dan kunnen twee eigenaars het samen vragen, of één eigenaar aan wie beide appartementsrechten toebehoren. Precies het geval van de berging die van buur naar buur gaat.

Iedereen van wie medewerking of toestemming nodig is, wordt bij name opgeroepen om op zo’n verzoek te worden gehoord.

Er is nog een tweede route langs de rechter, die niet over weigeren gaat maar over een akte die niet meer klopt. Op verzoek van iemand wiens medewerking nodig is, kan de kantonrechter bevelen dat de akte wordt gewijzigd of dat de splitsing wordt opgeheven — bijvoorbeeld als de akte niet voldoet aan de wettelijke eisen, als uit de inrichting van het gebouw de bestemming als afzonderlijk geheel niet blijkt, of als de bouw of inrichting van het gebouw niet meer overeenkomt met de omschrijving in de akte. Dat laatste is de reden om bij elke verbouwing de tekening erbij te houden.

Ondersplitsing: een appartementsrecht nog eens splitsen

Een appartementsrecht is op zijn beurt voor splitsing in appartementsrechten vatbaar, en de appartementseigenaar is daartoe bevoegd — voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald. Die laatste zinsnede is het hele verhaal: of u mag ondersplitsen, staat in uw eigen akte en niet in de wet.

Wanneer het speelt: een belegger met een groot appartementsrecht dat vier woningen bevat, een bedrijfsruimte op de begane grond die in units wordt opgedeeld, of een gebouw dat in twee lagen wordt gesplitst waarbij elke laag daarna zijn eigen woningen krijgt.

Wat erbij hoort:

• Een eigen akte en een eigen tekening, net als bij een hoofdsplitsing.
• Een eigen vereniging van eigenaars. De ondersplitsing brengt haar van rechtswege voort; zij is lid van de hoofdvereniging en brengt daar de stem uit die bij het oorspronkelijke recht hoorde. Dat betekent twee vergaderingen, twee begrotingen en twee reservefondsen.
• Dezelfde gemeentelijke vraag. Ook een ondersplitsing is een splitsing in appartementsrechten; of er een vergunning nodig is, staat in splitsingsvergunning per gemeente.

De splitsing opheffen

Soms is de uitkomst dat de splitsing eruit moet: een pand met een boven- en een benedenwoning komt weer in één hand, de eigenaar wil er één woning van maken en van de vereniging af. Twee situaties:

• Van rechtswege. De splitsing eindigt zonder akte in twee gevallen: als een in de splitsing betrokken recht van erfpacht of opstal eindigt terwijl er geen ander registergoed in de splitsing betrokken is en er geen nieuw recht wordt gevestigd, en bij inschrijving van een vonnis waarbij het betrokken kadastrale perceel in zijn geheel is onteigend.
• In alle andere gevallen gebeurt de opheffing bij een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers.

En hier zit het verschil dat mensen over het hoofd zien. Bij die tweede route verklaart de wet de regels over wijziging gedeeltelijk van toepassing: de medewerking van alle appartementseigenaars, en de toestemming van de beperkt gerechtigden, beslagleggers en de grondeigenaar. De weg via vier vijfden van de vergadering geldt hier niet. Opheffen is dus strenger dan wijzigen, en in een gebouw met meerdere eigenaars praktisch alleen haalbaar als iedereen wil.

Wat er daarna gebeurt: de vereniging van eigenaars wordt door de opheffing van rechtswege ontbonden, en de beperkte rechten, beslagen en voorrechten die op een appartementsrecht rustten, komen te rusten op het aandeel van de gewezen eigenaar in de goederen die in de splitsing betrokken waren. Een hypotheek verdwijnt dus niet omdat de splitsing verdwijnt.

Wat dit kost aan tijd, en in welke volgorde

1. Lees uw eigen akte eerst. Daar staat of ondersplitsing is toegestaan, welke meerderheid voor een wijziging geldt en hoe de stemmen liggen. Dat bepaalt of het makkelijk of zwaar wordt.
2. Breng in kaart wie moet instemmen. Niet alleen de eigenaars: ook elke hypotheekhouder, elke beslaglegger en bij erfpacht de grondeigenaar. Dit is de lijst die de doorlooptijd bepaalt.
3. Vraag de gemeente na of de verbouwing een omgevingsvergunning vraagt en of het nieuwe aantal appartementsrechten een splitsingsvergunning nodig heeft.
4. Zet de wijziging op de agenda met de stukken erbij, en roep de vergadering ten minste vijftien dagen vooraf op.
5. Laat de notaris de akte van wijziging maken, met een nieuwe tekening als de grenzen verschuiven, en inschrijven bij het Kadaster.
6. Werk daarna de huishouding bij: de bijdragen, de begroting, het onderhoudsplan en de inschrijving van de vereniging.

Wie dit in de omgekeerde volgorde doet — eerst verbouwen, dan de akte — komt uit bij een gebouw dat niet meer overeenkomt met zijn eigen splitsingsakte. Dat is precies de toestand waarin de rechter een wijziging kan bevelen, en waarin een koper geen hypotheek krijgt.

Wat u meeneemt naar het gesprek

• De splitsingsakte met de tekening, en het reglement met de afwijkingen op het modelreglement.
• De notulen van de vergadering waarin over de wijziging is besloten, en de oproeping met de stukken.
• Een lijst van de appartementsrechten met per recht de eigenaar en de geldverstrekker.
• Bij erfpacht: de erfpachtakte en de gegevens van de grondeigenaar.
• De nieuwe situatie op tekening, als die de grenzen raakt.
• Bekijk de dienstpagina appartementsplitsing of vraag gratis offertes aan.

Dit artikel is algemene informatie en geen advies over uw eigen gebouw. Welke meerderheid en welke toestemmingen in uw geval nodig zijn, hangt af van úw splitsingsakte; laat die door uw notaris lezen voordat u een vergadering bijeenroept.