Erfpacht afkopen, verlengen of laten lopen: wat er notarieel bij komt kijken

Bij erfpacht is de grond onder uw woning niet van u. U heeft het recht die grond te gebruiken alsof hij van u is, en u betaalt daarvoor een canon. Het huis dat erop staat hoort bij uw recht, dus u kunt het verkopen, verbouwen en met een hypotheek belasten — maar altijd binnen de voorwaarden van de erfpachtakte.

Die akte is de kern van dit onderwerp, en de meeste mensen lezen hem pas als er een brief van de gemeente op de mat valt. Dit artikel gaat over wat er in die brief kan staan, welke keuzes u dan heeft en wat er notarieel bij komt kijken.

Waar het bij erfpacht om geld gaat

Niet bij de maandelijkse canon. Die is vaak bescheiden en loopt jaren gelijk. Het gaat om drie andere momenten:

• Het einde van een tijdvak. Veel erfpachtrechten zijn uitgegeven voor een periode van bijvoorbeeld vijftig of vijfenzeventig jaar. Aan het einde daarvan wordt de canon opnieuw vastgesteld op basis van de grondwaarde van dat moment. Omdat grondprijzen in een halve eeuw hard zijn gestegen, kan die nieuwe canon een veelvoud zijn van de oude.
• Een aanbod om af te kopen of over te stappen. Sommige gemeenten, waaronder Amsterdam, bieden erfpachters de mogelijkheid over te stappen van een tijdelijk of voortdurend recht naar een eeuwigdurend recht, al dan niet met afkoop van de canon. Zulke aanbiedingen hebben vaak een uiterste datum.
• Het einde van een tijdelijk recht. Loopt een tijdelijk erfpachtrecht af en wordt het niet verlengd, dan eindigt uw recht op de grond. De wet geeft de erfpachter dan recht op een vergoeding voor de waarde van wat hij heeft gebouwd, maar hoe dat precies uitpakt hangt af van wat er in de akte staat. In oude particuliere contracten staan daarover soms afspraken die ongunstig zijn.

Zoek daarom eerst één datum op: wanneer eindigt het huidige tijdvak? Dat getal bepaalt of dit een onderwerp voor volgend jaar is of voor over dertig jaar.

Gemeentelijke en particuliere erfpacht zijn twee verschillende gesprekken

Bij gemeentelijke erfpacht zijn de voorwaarden vastgelegd in algemene bepalingen die voor een hele reeks percelen gelden, en er is beleid: rekenregels, overstapregelingen, bezwaarmogelijkheden. U onderhandelt niet, u kiest binnen wat er wordt aangeboden.

Bij particuliere erfpacht staat er een private partij tegenover u: een belegger, een instelling, soms een familie. Dan geldt alleen wat er in uw eigen akte staat, en dat kan van perceel tot perceel verschillen. Hier valt wel te onderhandelen, maar er is ook geen beleid dat u beschermt.

Verwant maar niet hetzelfde is het opstalrecht: het recht om een gebouw of werk te hebben op grond van iemand anders, zonder het bredere gebruiksrecht van erfpacht. Bij nieuwbouw en bij zonnepanelen op andermans dak komt u dat regelmatig tegen.

Afkopen, verlengen of laten lopen

Er is geen antwoord dat voor iedereen geldt, maar de afweging is bij bijna iedereen dezelfde:

• Afkopen geeft rust en maakt de woning voor een koper eenvoudiger te financieren, maar kost nu een bedrag in één keer. Reken door hoe lang u er nog wilt wonen.
• Verlengen tegen een nieuwe canon spreidt de last, maar u weet dan pas bij de volgende herziening waar u aan toe bent.
• Niets doen is ook een keuze, en soms de juiste — maar niet als er een aanbieding met een einddatum ligt, want zo'n aanbod komt zelden op dezelfde voorwaarden terug.

Nog een reden om er niet mee te wachten: bij verkoop is een korte resterende looptijd of een canon die vlak voor een herziening staat een prijsdrukker, omdat de koper de onzekerheid overneemt en niet elke geldverstrekker daar even ruim in is.

Over de fiscale kant twee regels die vaak door elkaar lopen. De canon van uw eigen woning is een aftrekbare eigenwoningkost; een afkoopsom die u in één keer betaalt is dat niet. Rente op een lening waarmee u de afkoop financiert kan wél aftrekbaar zijn. Dat verschil kan flink uitpakken, dus leg het vóór uw keuze voor aan uw belastingadviseur en niet erna. Zie ook ons artikel over welke notariskosten aftrekbaar zijn.

Waarom er een notaris aan te pas komt

Erfpacht is een recht op een onroerende zaak en staat daarom in de openbare registers van het Kadaster. Alles wat dat recht verandert — afkopen, verlengen, overstappen naar eeuwigdurend, de voorwaarden aanpassen — gaat via een notariële akte die wordt ingeschreven. Wat de notaris doet:

• Hij leest de bestaande akte en de algemene bepalingen die erbij horen, en legt uit wat er nu geldt.
• Hij legt de nieuwe afspraak vast in een akte van wijziging of afkoop en schrijft die in bij het Kadaster, zodat het ook tegenover latere kopers en geldverstrekkers vaststaat.
• Hij regelt de medewerking van uw geldverstrekker. Uw hypotheek rust op het erfpachtrecht, dus de bank moet meewerken. Dat is in de praktijk het onderdeel dat de doorlooptijd bepaalt.
• Hij verzorgt de betaling van een afkoopsom via de kwaliteitsrekening, zodat het geld pas doorgaat als de akte er staat.

Wat de notaris niet doet, is beoordelen of het aanbod van de gemeente een goede prijs is. Dat is een waarderingsvraag; daarvoor is een taxateur of een adviseur die in erfpacht is gespecialiseerd de juiste persoon.

Koopt u een woning op erfpacht? Dit leest u vóór de akte

De verkoopadvertentie noemt zelden meer dan het woord erfpacht. Vraag daarom deze vijf dingen op en leg ze naast de conceptakte:

• Is de canon afgekocht, en tot wanneer? Voor altijd, tot het einde van het tijdvak, of niet?
• Wanneer eindigt het huidige tijdvak en hoe wordt de canon dan opnieuw berekend?
• Welke algemene bepalingen gelden er? Het jaartal daarvan zegt veel: oude bepalingen zijn vaak ongunstiger dan recente.
• Staan er beperkingen in? Denk aan een verbod op verhuur, een bestemming, of de verplichting om toestemming te vragen voor een verbouwing.
• Wat vindt uw geldverstrekker ervan? Sommige voorwaarden en korte looptijden zijn moeilijk te financieren. Dat wilt u weten voordat u de koopovereenkomst ondertekent, niet erna.

De verdere gang van zaken rond de aankoop staat in ons stappenplan over de notaris bij het kopen van een woning.

Wat u meeneemt naar het gesprek

• De erfpachtakte en de algemene bepalingen, plus de brief of het aanbod dat u heeft gekregen.
• Uw laatste canonnota en het bewijs van een eventuele eerdere afkoop.
• Gegevens van uw hypotheek: geldverstrekker, leningnummer en de vraag of u de afkoop wilt meefinancieren.
• De volledige afvinklijst staat op wat u meeneemt voor een erfpachtakte.
• Wilt u weten wat kantoren hiervoor rekenen: bekijk de dienstpagina erfpacht of vraag gratis offertes aan.

Dit artikel is algemene informatie en geen advies over uw eigen erfpachtrecht. Wat er in uw geval geldt, staat in uw akte en in de algemene bepalingen die daarbij horen; laat die door uw notaris lezen voordat u een aanbod aanneemt.